¿Comprar una vivienda o alquilar e invertir?
Muchas calculadoras de comprar o alquilar solo comparan lo que paga cada mes y no tienen en cuenta qué pasa si quien alquila invierte el dinero de la entrada en un índice de acciones diversificado. Esta herramienta compara el patrimonio neto total a lo largo del tiempo con una regla de gasto idéntica: los dos hogares gastan exactamente la misma cantidad de dinero cada mes.
Con estos supuestos, al cabo de 20 años quien compra acaba con un patrimonio unos 18.332 € mayor (unos 12.337 € a precios de hoy).
¿Qué cambiaría el resultado? (análisis de sensibilidad)
El umbral exacto a partir del cual el resultado se invierte, con el resto de las variables sin cambios:
Comprar gana si el precio de la vivienda sube más del 2,83 % al año (usted ha supuesto un 3,0 %).
Alquilar gana si la rentabilidad de la inversión supera el 7,19 % al año (usted ha supuesto un 7,0 %).
Comprar gana si el alquiler mensual inicial supera los 1370 € (usted ha supuesto 1400 €).
Comprar gana si el tipo de interés de la hipoteca baja del 4,00 % (usted ha supuesto un 3,80 %).
Datos de la simulación
Ajuste los datos a su caso: el precio de compra, el alquiler y la rentabilidad que espera de los mercados:
Evolución anual del patrimonio neto
El patrimonio de los dos hogares cada 5 años:
| Año | Patrimonio del comprador | Patrimonio del inquilino | Hipoteca pendiente | Diferencia |
|---|---|---|---|---|
| Año 5 | 163.453 € | 168.517 € | 263.856 € | -5065 € |
| Año 10 | 280.042 € | 268.608 € | 215.326 € | +11.434 € |
| Año 15 | 417.608 € | 396.497 € | 156.659 € | +21.112 € |
| Año 20 | 579.996 € | 561.664 € | 85.737 € | +18.332 € |
Cómo funciona esta comparación
Para que la comparación sea justa, el modelo obliga a los dos hogares a gastar exactamente lo mismo.
En el mes cero, el comprador paga la entrada y unos gastos de compra que no recupera (notaría, registro, tasación e impuestos como el ITP). El inquilino invierte esa misma cantidad inicial en una cartera (por ejemplo, un ETF de bajo coste que replica un índice mundial de acciones).
Cada mes siguiente, los dos hogares gastan en vivienda la misma cantidad total. El comprador paga la cuota de la hipoteca (amortización e intereses), el mantenimiento de la vivienda y los gastos fijos del propietario (seguro, IBI y comunidad de propietarios). El inquilino paga el alquiler y, si los hay, sus propios gastos.
El hogar que gasta menos en vivienda en un mes invierte la diferencia en su cartera. Al final del periodo, el patrimonio neto del comprador es el valor de mercado de la vivienda menos lo que queda de hipoteca y los gastos de venta, más su cartera de inversión. El patrimonio neto del inquilino es el valor total de su cartera, con el interés compuesto.
Lo que esta herramienta no tiene en cuenta
Un modelo financiero simplifica la realidad. La decisión de comprar o alquilar depende también de factores no financieros importantes que no caben en una hoja de cálculo:
- Motivos no financieros para comprar: La seguridad de no tener que mudarse, la libertad de decorar o reformar, la estabilidad de los hijos en su colegio y la certeza de que ningún casero puede poner fin al contrato ni subirle el alquiler a su antojo.
- Motivos no financieros para alquilar: La libertad de mudarse rápido por un trabajo mejor pagado, la flexibilidad para pasar a una vivienda más pequeña o más grande cuando cambia la familia, y no tener que pagar reparaciones imprevistas del edificio, derramas de la comunidad ni el cambio de la caldera.
- Cambios del tipo de interés: La simulación supone un tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable, o en una mixta cuando acaba su tramo fijo, el tipo se revisa periódicamente según un índice (en España, normalmente el euríbor), y la cuota puede subir o bajar bastante.
- Volatilidad y apalancamiento: Ni la vivienda ni la bolsa crecen siguiendo una curva suave. Una hipoteca es apalancamiento financiero: si compra con un 10 % de entrada y el precio de la vivienda cae un 10 %, pierde todo su capital inicial.
- Impuestos: Las normas fiscales cambian mucho de un país a otro, por ejemplo en la deducción de los intereses de la hipoteca, la exención de la ganancia al vender la vivienda habitual o la tributación de los dividendos.
- Ventas forzosas: Una crisis personal imprevista (un divorcio, la pérdida del empleo) puede obligarle a vender la vivienda, un activo poco líquido, en un mal momento del mercado y con un descuento importante.
Qué pesa más en el resultado
En miles de simulaciones, tres variables deciden una y otra vez qué opción genera más patrimonio:
1. La diferencia de rentabilidad
La diferencia entre la rentabilidad a largo plazo de la bolsa y la revalorización de la vivienda. Si una cartera diversificada de acciones rinde un 3 % anual o más por encima de la vivienda, alquilar e invertir con disciplina suele compensar lo que el comprador gana al amortizar la hipoteca.
2. La relación entre precio y alquiler
Cuando el precio de compra equivale a entre 300 y 400 mensualidades de alquiler (algo habitual en grandes ciudades europeas como Praga, Múnich o París), alquilar sale más barato mes a mes y deja libre mucho capital para que crezca con el interés compuesto.
3. Cuánto tiempo se queda
Los gastos de compraventa de una vivienda (notaría y registro, impuestos sobre la transmisión, comisión de la agencia al vender) suelen sumar entre el 4 % y el 8 % de su valor entre la compra y la venta. Si se queda menos de siete años, rara vez le da tiempo a recuperar estos costes.
Guías y recursos relacionados
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