Koupit vlastní bydlení, nebo bydlet v nájmu a investovat?
Pokud porovnáte jen měsíční splátku hypotéky s nájemným, přehlédnete, co udělají peníze, které nájemník nedá do vlastních zdrojů a místo toho je investuje do diverzifikovaného akciového indexu. Tento nástroj proto porovnává celkové čisté jmění v čase podle stejného pravidla pro peněžní toky: obě domácnosti každý měsíc utratí přesně stejnou částku.
Za těchto předpokladů vychází koupě bydlení na konci 20. roku lépe zhruba o 447 446 Kč (v dnešních penězích asi o 273 063 Kč).
Co by výsledek obrátilo? (analýza citlivosti)
Hranice, při které se výsledek obrátí, pokud všechny ostatní předpoklady zůstanou stejné:
Koupě vychází lépe, pokud ceny nemovitostí rostou rychleji než 2,77 % ročně (zadali jste 3,0 %).
Nájem vychází lépe, pokud výnos investic přesáhne 7,31 % ročně (zadali jste 7,0 %).
Koupě vychází lépe, pokud počáteční měsíční nájemné přesáhne 21 294 Kč (zadali jste 22 000 Kč).
Koupě vychází lépe, pokud sazba hypotéky klesne pod 5,15 % (zadali jste 4,90 %).
Vstupy simulace
Upravte kupní cenu, výši nájemného a očekávané výnosy podle své situace:
Vývoj čistého jmění v čase
Majetek obou domácností v pětiletých intervalech:
| Rok | Čisté jmění kupujícího | Čisté jmění nájemníka | Zůstatek hypotéky | Rozdíl |
|---|---|---|---|---|
| 5. rok | 2 540 942 Kč | 2 616 435 Kč | 4 768 281 Kč | -75 493 Kč |
| 10. rok | 4 256 411 Kč | 4 141 578 Kč | 4 216 982 Kč | +114 832 Kč |
| 15. rok | 6 310 002 Kč | 6 012 996 Kč | 3 512 983 Kč | +297 006 Kč |
| 20. rok | 8 827 335 Kč | 8 379 889 Kč | 2 613 987 Kč | +447 446 Kč |
Jak srovnání funguje
Aby bylo srovnání matematicky férové, model drží u obou domácností přesně stejné peněžní toky.
V měsíci nula kupující zaplatí vlastní zdroje a nevratné transakční náklady (například odhad nemovitosti, právní služby a úschovu kupní ceny). Nájemník stejnou počáteční částku vloží do investičního portfolia (například do levného ETF na globální akciový index).
Každý další měsíc dají obě domácnosti za bydlení stejnou celkovou částku. Kupující platí jistinu a úroky hypotéky, údržbu nemovitosti a fixní náklady vlastníka (pojištění, daň z nemovitých věcí, příspěvek do fondu oprav). Nájemník platí nájemné a případné další náklady spojené s nájmem.
Domácnost, která za bydlení v daném měsíci utratí méně, rozdíl investuje do svého portfolia. Na konci sledovaného období se čisté jmění kupujícího spočítá jako tržní hodnota nemovitosti minus zbývající dluh a náklady na prodej plus jeho vedlejší investiční portfolio. Čisté jmění nájemníka tvoří celé jeho investiční portfolio včetně složeného úročení.
Co tento nástroj nezahrnuje
Finanční modely skutečnost zjednodušují. Do rozhodnutí mezi koupí a nájmem vstupují i důležité nefinanční faktory, které žádná tabulka nezachytí:
- Nefinanční důvody pro koupi: Jistota bydlení, volnost při zařizování a rekonstrukci, stabilita pro děti ve spádové škole a vědomí, že vám žádný pronajímatel nemůže vypovědět smlouvu ani libovolně zvýšit nájemné.
- Nefinanční důvody pro nájem: Možnost rychle se přestěhovat za lépe placenou prací, bydlení zmenšit nebo zvětšit podle potřeb rodiny a žádná odpovědnost za nečekané opravy domu nebo výměnu kotle.
- Změny sazby při refixaci: Simulace počítá se stejnou úrokovou sazbou po celou dobu splácení. Ve skutečnosti se sazba mění s koncem každé fixace, takže měsíční splátka může výrazně stoupnout i klesnout.
- Kolísání trhu a riziko finanční páky: Ceny nemovitostí ani akcií nerostou po hladké křivce. Hypotéka je finanční páka: pokud ceny bydlení klesnou o 10 % a nemovitost jste koupili s vlastními zdroji ve výši 10 % ceny, přijdete o celý svůj počáteční vklad.
- Daně: Daňová pravidla se v jednotlivých zemích výrazně liší, například u odpočtu úroků z hypotéky, osvobození příjmu z prodeje vlastního bydlení od daně nebo zdanění dividend.
- Nucený prodej: Nečekaná osobní krize (rozvod, ztráta práce) vás může donutit prodat nelikvidní nemovitost v nevhodnou chvíli a se značnou slevou.
Co finanční výsledek ovlivňuje nejvíc
Napříč tisíci simulací rozhodují o tom, která cesta vytvoří víc majetku, pořád tytéž tři proměnné:
1. Rozdíl výnosů
Rozdíl mezi dlouhodobým výnosem akciového trhu a růstem cen rezidenčních nemovitostí. Pokud diverzifikované akcie překonávají nemovitosti o 3 procentní body ročně nebo víc, vychází nájem s disciplinovaným investováním často lépe, i když kupující mezitím splácí jistinu hypotéky.
2. Poměr ceny a nájemného
Když kupní cena odpovídá 300 až 400 měsíčním nájmům, tedy 25 až 33 letům nájemného (běžné ve velkých evropských městech, jako jsou Praha, Mnichov nebo Paříž), vychází nájem z hlediska peněžních toků levněji a uvolní značný kapitál, který může růst složeným úročením.
3. Jak dlouho v nemovitosti zůstanete
Transakční náklady na nemovitost (právní služby, daň z převodu, provize realitní kanceláře) obvykle spotřebují při koupi a prodeji dohromady 4 až 8 % její hodnoty. V Česku byla daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2020 zrušena. Pokud v nemovitosti zůstanete méně než sedm let, tyto nevratné náklady se vám málokdy stihnou vrátit.
Související průvodci a zdroje
- Sumio vs. tabulka pro sledování čistého jmění a portfolia – Srovnání vedení rozvahy v Excelu a v mobilní aplikaci.
- Kalkulačka čistého jmění – Zkontrolujte svá současná aktiva, likvidní rezervy a míru zadlužení.
- AI prompt pro projekci složeného úročení – Nechte si v ChatGPT nebo Claude spočítat vlastní projekce růstu majetku.
Ať zvolíte kteroukoli cestu, výsledek můžete sledovat v Sumio
Sumio sleduje vaše čisté jmění, hodnotu nemovitostí, investice a hypotéky soukromě v telefonu a automaticky aktualizuje ceny z více než 50 trhů a kurzy více než 100 měn. Bezplatná verze zahrnuje až 5 aktiv a neomezený počet pasiv.
Jde o obecné informace, nikoli o finanční ani právní poradenství. Sumio vyvíjí softwarová společnost Fiduciary s.r.o. se sídlem v Praze, nikoli finanční poradce ani broker.