Immobilie kaufen oder mieten und anlegen?
Viele Rechner zum Thema Kaufen oder Mieten vergleichen nur die monatlichen Zahlungen. Sie lassen außer Acht, was passiert, wenn ein Mieter das Geld, das sonst als Eigenkapital in die Immobilie fließen würde, in einen breit gestreuten Aktienindex anlegt. Dieser Rechner vergleicht das gesamte Nettovermögen über die Zeit nach einer festen Regel: Beide Haushalte geben jeden Monat genau gleich viel Geld aus.
Unter diesen Annahmen liegt der Kauf nach 20 Jahren etwa 18.332 € vorn (in heutiger Kaufkraft etwa 12.337 €).
Was dreht das Ergebnis? (Sensitivitätsanalyse)
Die Schwelle, ab der sich das Ergebnis umkehrt, wenn alle anderen Annahmen gleich bleiben:
Kaufen liegt vorn, wenn die Immobilienpreise stärker steigen als 2,83 % pro Jahr (Ihre Annahme: 3,0 %).
Mieten liegt vorn, wenn die Rendite der Geldanlage über 7,19 % pro Jahr liegt (Ihre Annahme: 7,0 %).
Kaufen liegt vorn, wenn die Monatsmiete zu Beginn über 1.370 € liegt (Ihre Annahme: 1.400 €).
Kaufen liegt vorn, wenn der Zinssatz unter 4,00 % sinkt (Ihre Annahme: 3,80 %).
Annahmen der Simulation
Passen Sie Kaufpreis, Miete und erwartete Renditen an Ihre Situation an:
Nettovermögen im Zeitverlauf
Das Vermögen beider Haushalte in Schritten von fünf Jahren:
| Jahr | Nettovermögen Käufer | Nettovermögen Mieter | Restschuld | Differenz |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 5 | 163.453 € | 168.517 € | 263.856 € | -5.065 € |
| Jahr 10 | 280.042 € | 268.608 € | 215.326 € | +11.434 € |
| Jahr 15 | 417.608 € | 396.497 € | 156.659 € | +21.112 € |
| Jahr 20 | 579.996 € | 561.664 € | 85.737 € | +18.332 € |
So funktioniert der Vergleich
Damit der Vergleich rechnerisch fair ist, gibt das Modell beiden Haushalten genau denselben Geldfluss vor.
Im Monat null zahlt der Käufer sein Eigenkapital und die Kaufnebenkosten, die er nicht zurückbekommt, etwa für Notar, Grundbuch, Gutachten und Grunderwerbsteuer. Der Mieter legt genau denselben Betrag in ein Depot an, zum Beispiel in einen kostengünstigen ETF auf einen globalen Aktienindex.
In jedem folgenden Monat geben beide Haushalte insgesamt gleich viel für das Wohnen aus. Der Käufer zahlt Tilgung und Zinsen der Baufinanzierung, die Instandhaltung und feste Eigentümerkosten (Versicherung, Grundsteuer, Hausgeld). Der Mieter zahlt die Miete und eventuelle Kosten als Mieter.
Der Haushalt, der in einem Monat weniger für das Wohnen ausgibt, legt die Differenz in seinem Depot an. Am Ende des Zeitraums ergibt sich das Nettovermögen des Käufers aus dem Marktwert der Immobilie minus Restschuld minus Verkaufskosten plus seinem eigenen Depot. Das Nettovermögen des Mieters ist der Wert seines Depots mit Zinseszins.
Was dieser Rechner nicht berücksichtigt
Finanzmodelle vereinfachen die Wirklichkeit. Ob Sie kaufen oder mieten, hängt auch von Dingen ab, die keine Tabelle erfasst:
- Gründe für den Kauf jenseits des Geldes: Sicherheit, in der Wohnung bleiben zu können, Freiheit beim Renovieren und Gestalten, Stabilität für Kinder in Schule und Umfeld und die Gewissheit, dass Ihnen niemand wegen Eigenbedarfs kündigen oder die Miete erhöhen kann.
- Gründe für das Mieten jenseits des Geldes: Die Freiheit, für eine besser bezahlte Stelle schnell umzuziehen, die Wohnung zu verkleinern oder zu vergrößern, wenn sich die Familie verändert, und keine Verantwortung für unerwartete Reparaturen am Gebäude oder eine neue Heizung.
- Zinsänderung nach der Zinsbindung: Diese Simulation nimmt einen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit an. In Wirklichkeit wird der Zins am Ende jeder Zinsbindung neu festgelegt, und die monatliche Rate kann deutlich steigen oder sinken.
- Schwankungen und Hebelrisiko: Immobilien- und Aktienmärkte wachsen nicht auf einer glatten Kurve. Eine Baufinanzierung ist ein finanzieller Hebel: Fallen die Preise um 10 % bei einer Immobilie, die Sie mit 10 % Eigenkapital gekauft haben, ist Ihr eingesetztes Eigenkapital vollständig aufgezehrt.
- Steuern: Die Regeln unterscheiden sich stark von Land zu Land, etwa beim Abzug von Hypothekenzinsen, bei der Steuerfreiheit von Gewinnen aus dem Verkauf der selbst genutzten Wohnung und bei der Besteuerung von Dividenden. In Deutschland ist der Gewinn aus dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei (§ 23 EStG), während Erträge aus ETFs der Abgeltungsteuer unterliegen.
- Notverkauf und Leerstand: Unvorhergesehene Krisen wie Trennung oder Jobverlust können Sie zwingen, die Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt zu verkaufen, oft mit deutlichem Preisabschlag.
Was das Ergebnis am stärksten beeinflusst
Über Tausende von Simulationen bestimmen drei Größen immer wieder, welcher Weg mehr Vermögen aufbaut:
1. Der Renditeabstand
Der Abstand zwischen der langfristigen Rendite am Aktienmarkt und der Preisentwicklung von Wohnimmobilien. Liegen breit gestreute Aktien um 3 % pro Jahr oder mehr vor Immobilien, holen Mieten und diszipliniertes Anlegen den Vermögensaufbau durch die Tilgung oft ein.
2. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete
Liegt der Kaufpreis beim 300- bis 400-Fachen der Monatsmiete, also bei 25 bis 33 Jahresmieten (in europäischen Großstädten wie Prag, München oder Paris verbreitet), ist Mieten beim monatlichen Geldfluss günstiger. Das macht viel Kapital für den Zinseszins frei.
3. Wie lange Sie bleiben
Die Transaktionskosten einer Immobilie (Notar und Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) machen über Kauf und Verkauf zusammen typischerweise 4 bis 8 % des Werts aus, in Deutschland oft mehr: Die Grunderwerbsteuer allein beträgt zum Beispiel 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen. Wer weniger als sieben Jahre bleibt, holt diese Kosten selten wieder herein.
Weiterführende Ratgeber und Tools
- Sumio oder Tabellenkalkulation: Nettovermögen und Portfolio verfolgen – Ihre Vermögensaufstellung in Excel oder auf dem Smartphone führen: der Vergleich.
- Kostenloser Nettovermögensrechner – Prüfen Sie Ihr aktuelles Vermögen, Ihre liquiden Reserven und Ihren Verschuldungsgrad.
- KI-Prompt: Zinseszins berechnen und Kosten sichtbar machen – Rechnen Sie Ihren Vermögensaufbau mit ChatGPT oder Claude hoch.
Ob Kaufen oder Mieten: Sumio verfolgt das Ergebnis
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